Bất động sản đất nền: Kênh đầu tư vẫn có độ an toàn cao trong năm 2019

Theo nhiều chuyên gia, khi thị trường tràn ngập thông tin về sốt đất, nhà nhà đổ xô đi mua đất là dấu hiệu cho thấy sốt đất sắp “sập”.

Từ cuối năm 2018, đầu năm 2019, cơn sốt đất nền đã diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước như Vân Đồn, Đà Nẵng, Quảng Nam… khiến giá đất tăng mạnh chỉ sau một thời gian ngắn.

Mới đây nhất, ngay sau khi UBND tỉnh Khánh Hòa gỡ lệnh tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại Bắc Vân Phong, huyện Vạn Ninh, nhiều luồng thông tin đã cho rằng, thị trường nhà đất tại đây sẽ lại dậy sóng sau hơn một năm tê liệt.

Thực tế cũng cho thấy, bất động sản Bắc Vân Phong đã có những khởi sắc một chút khi “vòng kim cô” được tháo bỏ, giao dịch trở lại và giá bắt đầu rục rịch tăng.

Các môi giới đều dựa vào “giấc mơ quy hoạch đặc khu” để bán hàng. Giá đất tái định cư khu vực Hải Triều được chào bán từ 14 – 14,5 triệu đồng/m2, tái định cư Đại Lãnh từ 7-10 triệu đồng/m2. Nhiều lô đất lớn ở Vạn Ninh, tong đó có một phần đất thổ cư, chào bán từ 3 – 4 triệu đồng/m2; đất tại Vạn Hưng giá chào bán từ 2 – 3 triệu đồng/m2.

Cũng ba tháng trở lại đây, sau khi UBND TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng công bố quyết định quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu vực trung tâm Hòa Bình, giá nhà đất các tuyến đường khu vực này liên tục “sốt nóng”, đẩy giá lên rất cao.

Trước đây, giá nhà đất tại khu trung tâm Đà Lạt, gồm các trục đường chính như Phan Bội Châu, Nguyễn Chí Thanh, Bùi Thị Xuân, Lý Tự Trọng cao nhất khoảng 150 – 250 triệu đồng/m2, hiện được rao bán với giá vài trăm triệu đồng, cá biệt có nơi rao lên cả tỉ đồng.

Tại Quảng Ninh, sau khi cơn sốt đất tại Vân Đồn hồi đầu năm đã lắng xuống từ vài tháng nay, hàng loạt những khu vực khác cũng đang lần lượt sốt nóng như Cẩm Phả, Uông Bí, Hạ Long.

Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh cho rằng, bên cạnh thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông hay những dự án lớn được triển khai tại các địa phương, sốt đất chủ yếu được “bơm thổi” bởi các chủ đầu tư, sàn giao dịch hoặc các nhà đầu cơ, môi giới bất động sản.

Ông Minh nhìn nhận, thị trường hiện nay đang tồn tại hai kiểu sốt đất chính: Sốt đất để bán hàng và sốt đất để thoát hàng. Đối với loại sốt đất để bán hàng, các sàn giao dịch, chủ đầu tư cố tình sử dụng các chiêu trò truyền thông để đẩy giá, tạo nên sự sôi động trên thị trường để bán được hàng tại các dự án họ đang triển khai.

Còn đối với sốt đất để thoát hàng, cơn sốt này thường được tạo nên bởi một nhóm đầu cơ cùng chung nhau làm một thị trường. Các môi giới đã bắt tay nhau để “tạo sóng”, tạo khan hiếm giả tạo, tăng giá ảo. Mục đích của họ là nhằm “thoát” một lượng hàng lớn mà họ đã mua vào từ trước đó, đẩy rủi ro cho người mua.

Lấy ví dụ như cơn sốt đất tại Bắc Vân Phong năm 2018, nhiều nhà đầu tư đã biết trước thông tin tạm dừng giao dịch chuyển nhượng, họ đã đẩy cơn sốt đất lên cao trào ở giai đoạn cuối để thoát hàng, khiến những người mua sau mắc cạn.

Cũng chính vì sốt đất thường là công cụ để đầu cơ, môi giới nhà đất thoát hàng nên theo ông Minh, đặc điểm chung là diễn ra trong khoảng thời gian rất ngắn. Tại Cẩm Phả, sốt đất chỉ diễn ra trong vòng 5 – 4 ngày, tại Vân Đồn, Đà Nẵng cũng chỉ gần một tháng. Khi các nhà đầu tư, môi giới “thoát” hàng xong, ngay lập tức sốt đất sẽ chững lại, không có thanh khoản.

Ông Minh cho rằng, những cơn sốt đất để thoát hàng đặc biệt nghiêm trọng và nguy hiểm đối với các nhà đầu tư. Đối với loại sốt đất này, nếu nhà đầu tư không có kinh nghiệm sẽ có thể bị đọng vốn khi thị trường không có giao dịch.

Thông thường rất ít nhà đầu tư có quan hệ mật thiết với nguồn tin, biết trước thông tin về sốt đất và ôm đất sớm nhất khi cơn sốt chưa diễn ra, chưa ai biết. Đây là nhóm những nhà đầu tư sẽ thắng lớn sau sốt đất.

Trong khi đó, thời điểm họ xả hàng ra là đỉnh sốt, giá đất sẽ tăng mạnh trong thời gian ngắn sau đó thị trường sẽ chững lại, không có giao dịch. Những người mua sau sẽ gặp rủi ro đọng vốn rất lớn hoặc phải chờ sự tăng giá của thị trường thực, ông Minh chia sẻ.

Đưa ra lời khyên cho các nhà đầu tư trên thị trường hiện nay, ông Nam cho rằng, các nhà đầu tư cần tránh đầu tư vào các sản phẩm đất nền nhỏ lẻ, không rõ ràng về pháp lý.

Thay vào đó, nhà đầu tư nên chọn dự án có quy mô lớn của các doanh nghiệp lớn để đảm bảo các sản phẩm này sẽ sinh lời hiệu quả, bảo toàn giá trị và hạn chế rủi ro”, ông Nam khẳng định.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ. nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cũng đề xuất các cơ quan quản lý nhà nước nên cấm việc chia lô bán nền.

Thời gian vừa qua có hiện tượng sốt đất cục bộ. Nhiều chủ đầu tư nhận đất xong thì chia lô bán nền ngay để bán cho các nhà đầu tư, điều này đã đi ngược lại với xu hướng đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường bất động sản là đưa đất đai vào phát triển các dự án đầu tư trên đất để sinh lời.

Theo ông Võ, các cơ quan quản lý nhà nước cần cấm việc chia lô bán nền, thay vào đó, nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất. Đây mới là nguyên tắc đầu tư bất động sản mang lại giá trị bền vững cho thị trường.

Về cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Võ cho rằng, không lo tình trạng cung vượt cầu. Hiện thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu của việc “tích tụ bong bóng” dẫn tới khủng hoảng. Nói cách khác, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang ở lưng chừng dốc đi lên, chưa có dấu hiệu đi xuống.

“Các nhà đầu tư chỉ chờ giấy chứng nhận và quyền sử dụng dài hạn là đầu tư ngay. Thực tế hiện nay, những dự án có quyền sử dụng đất dài hạn đang có tiềm năng đầu tư tốt hơn”, ông Võ nhận định.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *